购物中心

商业综合体

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。

历史发展

据资料显示，2011年，中国购物中心增速过一倍，一线城市购物中心纷纷上马，二、三线城市也不甘落后，各地购物中心如雨后春笋。

2011年北京新增购物中心134.8万㎡，百货、奥特莱斯项目47.1万㎡，购物中心供应面积与2010年相比有下降，但是总体比例依旧保持在70%以上。

2011年广州大型购物中心共有约38.8万平方米新增供应，全年平均空置率较上年下降0.5%;同年第四季度大型购物中心租金为每月每平方米757.7元，同比上升6.51%。

2011年，上海新开业的大型购物中心或综合体商业面积113万平方米，同比增长近25%，其中新开业的购物中心商业面积约45.5万平方米，主要集中在内外环间及外环以外区域。

近年来，购物中心建设行业在中国方兴未艾，项目兴建如火如荼。但是在购物中心高速发展过程中也存在很多问题，如：购物中心的盈利模式、管理模式、定位、发展速度过快、重复建设等等问题，有些问题已经成为制约产业发展的关键因素。

当艺术遇上购物中心：商业地产联姻文化艺术观察.

深圳万象天地以“街区+mall”的独特空间规划，打破传统购物中心大盒子形态，带来10座全新独栋旗舰店。

2019年深圳益田假日广场授予“中国首家商用5G+五星购物中心”称号。

2020年，深圳市以创建国际消费中心城市为目标，出台了《深圳市关于进一步激发消费活力促进消费增长的若干措施》，其中明确提出“加快发展首店经济”的任务，对国际知名品牌在深圳开设全球性、全国性和区域性品牌首店、旗舰店给予支持。2020年，深圳26家代表性购物中心共引进知名品牌首店97个，位居全国前列。

基本概述

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。

基本特点

详细

购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体.

比例

购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1。

(1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心.

(2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。

(3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.

定义

1．美国购物中心协会的定义

由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。

2．中国商务部的定义

多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

3．日本购物中心协会的定义

由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。

分类

1．美国分类方式及标准

根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。

2．国家标准对购物中心的分类

根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。

3．按照开发商背景及经营管理模式分类

分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。

4．按照购物中心规模分类

（1）巨型/超级购物中心——24万㎡以上

（2）大型购物中心——12--24万㎡

（3）中型购物中心——6--12万㎡

（4）小型购物中心——2--6万㎡

5．按照购物中型外观分类

（1）美国式简洁的外立面

（2）童话般欧洲古堡式

（3）豪华高贵的现代派

（4）分散多建筑组成之建筑群

（5）购物乐园式

（6）园林型购物中心

（7）人文特色型购物中心

（8）免税型购物中心

（9）交通综合枢纽式

(10) 地下型购物中心

(11) 大盒子购物中心(Power center)

(12) 附带写字楼的摩尔

6．按照不同国家类型分类

(1) 美国加拿大式

(2) 法国为代表之欧洲式

(3) 日本式

(4) 香港新加坡式

(5) 菲律宾泰国之东南亚式

经营特点

物业型

物业购物中心又分A、物业型购物广场、B、物业型摩尔购物中心。

A、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心。

B、物业型摩尔购物中心：又称普通摩尔购物中心，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。

百货公司型

由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心。

百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩一般也较佳。

连锁摩尔

由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。连锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭，能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。

管理原则

购物中心的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”，一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产（购物中心）的核心所在。现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。

等级评价

根据购物中心等级评价标准可以将购物中心等级划分为五星级、四星级、三星级、二星级、一星级。

购物中心在完成竣工验收并投入使用一年后可申报等级评价。在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评。

发展趋势

2016-2018开业购物中心的体量看，增幅不大，逐渐下滑，25.7%下降到-0.5%。对比2017年，2018年开业数量增加30个，体量下降20多万平方米，反映平均单体量变小，大体量项目缩减，小体量增加。2019年全国拟开业项目约982个，总体量约8622万㎡。

2018全年购物中心综合指数为64.5，同比下降4.0，高出荣枯线14.5；购物中心聚客能力相对更强，客流量的提升推动销售额增速跑赢整体零售餐饮企业的表现。体验式门店丰富了消费者的购物场景，不仅吸引消费者到店以增加到店频次与客流量，同时可以拉长顾客的驻店时间，把握潜在的多样化消费需求，全方面推动销售额的稳步提升。

购物中心向二三线城市下沉是大势所趋。从城市选择和商圈进驻上来看，前十年60%的购物中心集中在四个一线城市，在2007-2010年这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期，入市占比是一线城市的2倍，进入二线城市购物中心占比超过70%，购物中心拓展向二三线城市下沉是大势所趋。

大型综合性购物中心及中型社区购物中心是主流。从单体购物中心规模数据看，5-10万㎡的购物中心占比过半；从不同发展阶段数据看，单体规模整体呈上升趋势，5万㎡以下的占比下降，15万㎡以上的占比上升幅度较大。

5~10万㎡（不含10万㎡），10~20万㎡（不含20万㎡）各占35%左右，

3~5万㎡（不含5万㎡）的约占20%，≥20万平方米区间的占10%以下。

3~5万㎡（不含5万㎡）近三年持续增长，

购物中心业态倾向体验性业态。当前整体达到了零售：餐饮：其他（亲子、娱乐等）达到了 4：3：3的比例，近年来购物中心业态调整变化数据看，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大，购物中心对此类业态的需求看涨。

管理模式将出现转变。购物中心物业管理从最初的某物业管理公司到商业管理公司，再到资产管理公司，表面上是名字的变化，从深层来看是购物中心管理思维的变化，最早是物业管理思维，现在变成了运营管理思维，有了增值保值的概念。

引进商家类型多元化。除传统百货、超市及影院外，购物中心引进主力商家的类型愈加多元化，各类中型业态成为购物中心吸客的新手段，儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。

历程回顾

20世纪80年代以前，中国没有购物中心，常见的主要是各种类型的供销社、百货大楼。90 年代中期，随着上海港汇商城、广州天河城、北京国贸中心的陆续建成开业，开始拥有了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的购物中心。2003年底，中国省会以上城市购物中心总体数量为236家，2011年底，全国大型购物中心数量达到2795家。国内购物中心正呈现蓬勃发展势头，近年来每年新建数量近300家。

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